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Société Civile Immobilière (SCI)

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Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile (sans but commercial), portant sur  un objet immobilier, par exemple pour détenir ou gérer un ou plusieurs immeubles. Cette société doit être constituée de deux personnes minimum, aucun maximum n'est prévu par la loi ; aucune condition de qualité ou de nationalité n'est également requise pour être associé. Les personnes physiques et morales peuvent indifféremment s'associer , entre elles ou avec une mixité.

Aucun capital social minimum n'est imposé par la loi, aucun minimum non plus n'est fixé pour la valeur nominale des parts sociales. Ces dernières doivent être de valeur égale d'un montant librement décidé par l'ensemble des membres fondateurs.

Le caractère non commercial de la SCI l'empêche évidemment d'acheter un appartement pour le revendre : auquel cas il s'agirait d'un acte de commerce. Elle ne peut pas non plus le meubler dans l'optique de le louer. En revanche, rien n'interdit à la société de revendre son bien immobilier (sans qu'elle en fasse pour autant un commerce).

Bien que la SCI permette une certaine défiscalisation des droits de succession, en matière d'impôt sur le revenu, elle n'apporte aucun avantage fiscal. Dans le cas ou la SCI perçoit des revenus, elle  devient imposable, mais elle est  dite  «transparente », au sens où les revenus fonciers générés sont répartis entre les associés proportionnellement à leur participation. Par conséquent, chaque associé verra ses revenus fonciers et donc son imposition augmenter.

L'intérêt majeur d'une SCI réside dans la souplesse de répartition du pouvoir et des décisions de gestion. Le gérant, une fois nommé, dispose d'une liberté d'action assez large, tout en devant rendre des comptes aux autres membres, mais l'unanimité n'est pas nécessaire pour agir. Ceci distingue la SCI d'une indivision où 1 % des voix peut suffire, en cas de désaccord, à créer une situation de blocage. Néanmoins, en devenant associé d'une telle société, vous serez responsable indéfiniment des dettes sociales de celle-ci, proportionnellement à votre apport.


Les avantages d'une société civile immobilière :

- Elle facilite la transmission familiale du patrimoine immobilier et professionnel; cela évite notamment que les héritiers se retrouvent propriétaire d'un immeuble en indivision, si l'un d'eux souhaite céder ses parts, il n'obligera pas les autres à vendre l'immeuble, comme c'est le cas en indivision.

- L'investissement peut être réalisé grâce aux loyers versés par l'entreprise à la SCI. Le recours à une SCI permet donc de se constituer un patrimoine immobilier en avançant peu de frais. Mais ces loyers sont généralement inférieurs aux montants des remboursements d'emprunt et des intérêts. A cause de la dégressivité des intérêts, les associés de la SCI devront au bout de quelque temps payer des impôts fonciers de manière croissante au fil des années, alors qu'ils ne toucheront pas les bénéfices (ceux-ci servant à rembourser l'emprunt). Cet "inconvénient" doit donc être prévu par les associés en établissant un plan prévisionnel en fonction de la durée de l'emprunt.

- L'entreprise déduit les loyers et charges de son bénéfice fiscal. Mais il va de soi que le loyer doit être "normal", c'est à dire correspondre à la valeur locative réelle.
S'il est excessif, l'excédent est considéré comme résultant d'un acte anormal de gestion entraînant une réintégration dans le bénéfice imposable de l'entreprise. Il est donc conseillé de faire évaluer la valeur locative de l'immeuble par un expert immobilier auprès des tribunaux.

 

La dernière question souvent évoquée concerne l'intéret de dissocier l'immobilier de l'entreprise.

L'objectif principal est de protéger son patrimoine immobilier professionnel d'éventuelles poursuites de créanciers de l'entreprise. En cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société d'exploitation, les immeubles professionnels peuvent ainsi être préservés.
Il convient cependant d'être prudent car la protection ne jouera pas dans certaines situations : les tribunaux peuvent notamment étendre la procédure collective à la SCI, s'ils estiment que cette dernière est fictive ou qu'il y a une confusion de patrimoine entre les deux sociétés.

Cela permet également d'assurer à l'exploitant, et éventuellement à des membres de sa famille, des revenus fonciers complémentaires (l'entreprise verse à la SCI un loyer, qui doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble. Le bénéfice de la SCI, constitué essentiellement de ces loyers, déduction faite des charges et notamment des intérêts d'emprunts, est réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital.

Et enfin cette option permet de faciliter la cession de l'entreprise à des tiers.

Les principaux inconvénients de la SCI sont liés au fait que, comme toute société, sa création et sa gestion impliquent un certain nombre de règles : respect des procédures de création et de gestion, contraintes juridiques, comptables et fiscales (assemblée générale annuelle, publication des comptes, etc). Une société qui ne respecterait pas ces obligations pourrait être considérée comme fictive par l'administration fiscale. La société serait déclarée nulle, ce qui entraînerait sa dissolution, et donc un transfert de propriété du bien immobilier aux associés ainsi que la taxation des plus-values latentes.